4月30日晚，聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內基建REITs試點正式起步。

中國REITs歷經十幾年探索磨礪，2005年11月明確提出“開放國內REIT融資渠道”的建議，但由于立法立案環節各類軟硬性束縛以及此前歷史階段中我國實體資產的存量管理問題尚不突出，中國REITs遲遲未能形成明確的方案和形態。

中金公司認為，此次正式明確以“公募基金+ABS”的結構率先作為中國標準化REITs的形態，已經可以基本認為是“真REITs”。

根據海外市場的發展經驗，REITs的基礎資產不僅限于房地產，還可以擴展到具有經濟價值的不動產，如鐵路，公路，通訊，電力，污水處理等。以基設施為資產池被稱為基礎設施REITs。　REITs通常具有投資門檻較低，股息率較高，公開市場交易和稅收優惠四大優勢。

試點文件提及：優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目；鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

對一二級市場均有正面意義

和海外成熟市場不同，我國的REITs　市場在發端時，將房地產（包括住宅和商業地產）排除在外，而專門服務實體經濟，優先支持基礎設施補短板。

光大證券認為，REITs對一二級市場均有正面意義，具備固收/權益/不動產三重屬性：對一級市場投資者而言，REITs為社會資本提供了新的退出渠道，有助于提升社會資本參與商業地產/基礎設施項目的熱情。對二級市場投資者而言，REITs具備高收益、低波動的特點，同時分散投資風險角度具備重要配置價值。

中信證券看好REITs對上市公司長短期發展的提振。基礎設施REITs具備鮮明的權益導向，預計將成為股權、債券和不動產之外，具備廣闊發展前景的投資產品。

潛在規模或達萬億量級

長江證券認為，基礎設施REITs　短期內以個案試點為主，不會貿然“大干快上”；長期來看，潛在的REITs資產規模或可達萬億元量級。根據《通知》的安排，“在重點領域以個案方式先行開展基礎設施REITs　試點，穩妥起步”。考慮到試點工作的配套規則尚未出臺，短期內REITs或以試點摸索、總結經驗為主。我國2000　年至今固定資產投資完成額（名義值）累計達147　萬億元，其中交運倉儲、水電氣熱等領域合計超過80　萬億元。參考美國市場，各類REITs　持有的總資產超過3　萬億美元；我國擁有大規模存量資產為基礎，潛在的REITs資產規模或可達萬億元量級。

海通證券認為，截止2019年底，美國REITs合計219只，總規模達1.33萬億美元，1971-2019年的年均復合增速達14.86%。截至2019年末，我國基金化房地產信托產品規模僅為15.27億元人民幣。如按照1971年美國REITs發展初期的規模占儲蓄之比看，經測算，未來我國發展REITs初期的規模將達1.17萬億元人民幣。如果按照2019年美國REITs發展初期的規模占儲蓄的比例看，經測算，則未來我國REITs遠期規模將達66.22萬億人民幣。

粵開證券認為，REITS橫空出世，預計未來將是萬億級別的市場。本次REITS試點，因要求項目必須有穩定現金流，因此在建項目不可能成為基礎資產，主要用于盤活存量資產，目前地方政府存量基礎設施資產超過100萬億，參考PPP項目中，使用者付費項目大約占比13%，因此理論上的基礎資產池在10萬億級別，實際上能滿足條件的項目預計在萬億級別。

中金公司認為，中國REITs的市值將達到萬億元級別，若未來將商業地產也積極納入，則規模有望突破5萬億元。

這些行業有望重估

機構認為，不動產、交運建筑、基建、環保及公用事業、通信等行業有望充分受益。

招商證券認為，基建行業REITs為基建工程類企業開拓了新的融資渠道，也盤活了企業資產，重新激活企業活力。特別是建筑央企在2016年后承接大規模PPP項目訂單，資產負債率持續維持高位，REITs的推進有利于企業修復資產負債率且在此打開成長天花板。環保本身最大的問題在于資金渠道問題，這個問題的解決對環保行業的壓力解除有重要意義，一旦實現資金的解決渠道，融資到位后的資金去向也會是環保行業的一次選擇，把資金引導向可以實現、環保效果的“升級”體系，以及在“升級”體系建立穩定的回報體系。IDC現金流比較穩定，且為重資產行業，需要大量資金進行建設和并購，REITs模式有助于提升融資能力，改善資產流動性，從而有助于IDC企業持續擴大機柜規模。海外IDC企業對REITs非常青睞，從全球來看，超30%的IDC企業均已成為REITs。

長江證券建議關注鋼鐵板塊，或將平滑鋼鐵長期需求曲線；建材：短期錦上添花，進一步利好沿海城市圈建設；交運：收費公路，倉儲園區優先受益；化工：基建投資加碼，減水劑需求有望因此提振；通信：關注資金效率提升及估值體系重構帶來的IDC投資機會；計算機：REITs盤活存量加速IDC行業整合。

華泰證券認為，REITs減輕了IDC運營商的籌資、融資壓力，使其可以在經營方面投入更多的精力。此外，分紅要求使得IDC運營商更加聚焦主業并提升運營效率，為公司持續的發展夯實基礎。國內公募REITs試點的啟動，為以數據中心為底層資產的相關REITs的發展創造了條件，長期來看，公募REITs試點或將助力我國IDC行業的發展。建議關注：光環新網、寶信軟件、數據港、奧飛數據等。

長江證券認為，“穩內需”視角下，REITs　將助推順周期與新基建投資。基建相關品種，特別是區域性強的水泥將顯著受益。從中期視角看，沿海城市圈建設在融資進一步多元化的背景下有望加速，從而支撐東部水泥企業盈利中樞繼續保持高位，實現從盈利擴張走向估值擴張。此外防水、管材、減水劑也將受益，并且這幾個子行業自身還具備龍頭集中邏輯。標的關注：海螺水泥+X（福建水泥、塔牌集團、冀東水泥、寧夏建材、祁連山等）、防水（東方雨虹、科順股份、凱倫股份）、管材（永高股份、中國聯塑）、減水劑相關企業。

光大證券認為，我國公募REITs破冰，或將重構建筑板塊邏輯。隨著法規完善，REITs出表屬性將強化，帶來中期基建投資增速的上修；建筑企業報表的改善（增厚利潤表、資產負債率降低），且后續擴張將突破資產負債率限制。建議關注：報表內運營類資產占總資產比重較高，將直接受益于基建REITs推進的中國交建、中國電建；受益基建投資預期上修，借助基建REITs，后續擴張可突破資產負債率限制的中國中鐵、中國鐵建、中國建筑、中國中冶。

海通證券認為，此次政策主要受益的A股上市地產公司為工業園區公司和基金管理類公司。建議關注工業園區地產企業中的張江高科、華夏幸福、外高橋、浦東金橋、上海臨港、中新集團、南京高科、蘇州高新，以及基金管理類公司世聯行、光大嘉寶。