原創 南方基金 2020-05-06 21:14:44

五一前夕，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）發布，引發了市場的廣泛關注。

圖片來源：證監會網站

接下來，小南就和大家聊聊REITs

1、什么是REITs？

REITs（英文全稱是Real Estate Investment Trusts）即不動產投資信托基金，在國外主要是投資房地產等領域。

需要注意的是，國內此次推出的通知是面向基建設施建設領域的REITs。有觀點認為，其本質是支援“新老基建”項目的基金。

打個比方，假設投資人A花費100億建成的機場投每年凈利潤為5億元，那么回收成本需要20年。

如果這時候公募REITs向多個投資者募集到110億元并買下這個機場的所有權，以后投資者每年就可以賺4.5%的收益（5億/110億*100%），投資人A也能迅速收回投資并拿到滿意的收益。

2、為什么要發行公募基建REITs？

基建項目投入及運營周期一般長達10-30年，資金投入后長期失去流動性，而基建REITs相當于將優質的基建項目提前變現，盤活存量資產。

根據國家統計局數據，1981-2019年全國基礎固定資產投資的總量累計達600萬億，除去非經營性資產以及折舊損耗，我國基建REITs能帶動的投資資金仍十分可觀。

1981年以來，我國固定資產投資完成額累計達600萬億

數據來源：國家統計局、東吳證券研究所，統計時間：1981年-2019年

3、“別人家”的REITs

REITs起源于1960年的美國，經過半個世紀的發展，現已經成為世界上主流投資品之一，僅美國的REITs規模就超過一萬億美元。

美國REITs數量及市場規模

數據來源：Nreit，川財證券研究所

迄今，REITs已在包括所有G7國家在內的近40個國家落地。

近40個國家擁有不動產投資信托基金

圖片來源：NAREIT、世紀證券研究所

值得注意的是，REITs還有以下其他特征：

①有強制分紅要求

REITs有強制分紅的要求，且分配的紅利可以在稅前抵扣，從而避免雙重征稅，如美國要求每年至少以股息形式分配其普通應納稅所得額的90％，否者征稅。

②資金高比例投資于不動產

所募集資金的很高比例必須投資于不動產，如美國要求至少75%投資于不動產或相關份額。

主要國家或地區對REITs的相關規定

資料來源：《中國公募REITs發展白皮書》，川財證券研究所

③底層資產豐富

除了寫字樓、商業零售、酒店、公寓等房地產，REITs底層資產還可以是能產生穩定現金流的港口、鐵路、數據中心等基礎設施。

圖片來源：中國REITs論壇

④低門檻，高流動性

REITs的出現有效降低了不動產投資的門檻，使得原本較大資金才能完成的投資被分成小單位的份額，再由普通投資者認購。

此外，REITs也可以像股票一樣在二級市場自由交易，保障了較好的流動性。

⑤與其他資產相關性低

按照資金的投向不同，REITs可分為權益型、抵押型、混合型，上述機場的例子即是最常見的權益型REITs，資金直接投向不動產同時獲利產權，而不動產的租金等收入和增值部分就變成投資者的收入來源。

根據Nareit（美國房地產投資信托基金協會）公布的數據，我們對美國1972-2019年權益型REITs的收益率與同期標普500指數、納斯達克指數、道瓊斯工業指數進行相關系數計算。

結果發現美國的權益型REITs與三大股指相關系數均小于0.6，說明REITs與股市的相關性較低，適合作為資產配置組合的標的之一。

權益型REITs與主要股指相關性很低

數據來源：Nareit，Wind，統計時間：1972年-2019年

未來REITs或將發展成國內基民們的又一重要投資方向，讓我們拭目以待當“包租婆”的日子吧！